（注：2011年7月13日，国际评级巨头穆迪将爱尔兰国债降为垃圾级。爱尔兰主权债务危机源于爱尔兰政府对国内银行业债务的担保，而银行业的巨额债务来自房产泡沫破灭后的房产贷款坏账。因房子而引发的国家悲剧正在爱尔兰上演。下文写于2010年7月3日，略有修改，供有兴趣的读者参考）

爱尔兰，一个曾经繁荣和充满希望的欧洲国家，从2008年起整个国家却经历了过山车般的变化，而一切都是由于房地产引发的悲剧。

引入欧元之前，爱尔兰就经历了长时间的繁荣。1995年到2000年期间，GDP年增长率达到了创纪录的9.6%（这个数据甚至大于中国的增长率）。1991年到2007年的平均GDP增长率为6.5%。如果仅仅比较1999-2007期间，爱尔兰GDP总量增加了60%，人均GDP增加了38%，远远大于它的同行，见下表。爱尔兰是名副其实的GDP大国。

         Source: IMF and Eurostat

爱尔兰经济增长的主要推动力是房地产。1996年，房地产业在GDP中的比重是5%，到2006年这一比重提高到10%。2007年房地产业就业人数在总就业的比重也比1993年时翻一倍至13.3% 。房产价格居经合组织所有国家之冠（比较熟悉的英国房产也仅仅居于第二位），从1995年到2007年期间，新房价格增长至3.5 倍，二手房价格增长到3倍，房价对家庭年收入的比例也从4增长到10。在爱尔兰首都都柏林，这一数据为17。爱尔兰GDP的增长主要得益于房产业的蓬勃和快速的发展。

2008年爱尔兰房产泡沫破灭，银行承受巨大损失，政府财政陷入赤字。2009年第一季度房价比2007年高峰时跌23%，个人放贷量降低73%，房产业的投资萎缩40%。截至2010年底，爱尔兰GDP可能比高峰时萎缩14%。银行业受打击尤甚，资本缩减70%，至2010年整个银行业的损失可能高达350亿欧元，这个数字相当于爱尔兰年度GDP的20%。爱尔兰银行Anglo Irish Bank因产生历史上最大的127亿欧元亏损而被国有化。政府为此宣布为所有银行担保，该担保资产规模为4400亿欧元，为爱尔兰年度GDP的2.7倍，为爱尔兰历史上平均年度债务发行额的27倍。该担保为爱尔兰政府的财政带来巨大负担。即使排除担保银行所产生的负债，整个国家的债务也将从2007年占GDP的25%飙升到2011年占GDP的90%。因为生产萎缩和失业率上升，2009年政府收入减少11.6%，国家财政陷入赤字。

宽松的货币政策引发泡沫。欧洲央行的宽松货币政策鼓励了爱尔兰银行大举借债和放贷。1975年到1994年间，爱尔兰整个国家信贷供应量仅为年度GDP的40%，到2008年这一数据飙升为300%。10年期间金融机构因大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀，资产总额占GDP的750%，而在其他国家（参见上表），该数据仅为100%。爱尔兰银行业贷款的大部分流向了开发商和个人房贷。2008年全国银行仅仅对开发商的贷款是2000年全年贷款的140%，2008年的个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的货币刺激房价飙升，房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款予开发商和个人。其他刺激泡沫的因素还包括爱尔兰人口增长、不当的规划政策等。

在奥地利学派看来，爱尔兰房产泡沫的产生和破灭是典型的因货币政策引发的经济周期。根据该学派的学说，中央银行通过人为设定低于市场的利率来创造宽松的货币政策，创造大量信贷，由此带来的繁荣必定是虚假的和最终破灭。轻而易举可获得的钱（因为利率低于市场价格），导致过量投资（特别是房产业及其他资本项目的投资），以及过度消费（因储蓄收益偏低，比如美国）。

另外，因为房产业的繁荣，爱尔兰政府在1997年至2007年期间均存在大量盈余，平均盈余占GDP的1.6%，而同期欧元区平均收支均为赤字，希腊政府的赤字甚至达到了其年度GDP的4.8% 。爱尔兰政府是货真价实的土地财政。

监管机构不敢承担责任。爱尔兰的房产泡沫在破灭前共积累了18个月，但政府和监管机构却并没有采取有效的措施。爱尔兰中央银行在2005年11月就已经承认爱尔兰房产市场存在泡沫，但却担心刺破泡沫而没有采取行动，主要理由是爱尔兰央行并无权力干预市场。事实是：虽然欧洲央行负责利率政策，但爱尔兰央行仍然可以采取一些措施，比如监管对开发商和个人的贷款等。另外，爱尔兰经济以6~7%的速度已经增长了近20年了，政府、监管机构和个人都认为，收入在增加，房价应该会上涨的，或者最坏的只是维持稳定。

未来在前方吗？房产业崩盘导致政府收入锐减，政府已经采取措施紧缩开支，包括：提高领取养老金的年龄、降低社会福利、缩减公务员工资。爱尔兰政府希望2014年政府赤字占GDP的比例低于3%。尽管如此，由于失业率上升和产出萎缩，爱尔兰政府赤字在2011年仍可能超过GDP的10%。另外，房产泡沫导致了大量失业，2009年5月这一数字达11.4%，2010年据预计将达17%，就像一个失业的爱尔兰人接受《澳大利亚金融评论》（AFR）采访时说的“我已经一无所有（I have nothing more to lose）”（刘振华于2010年7月3日。作者电邮: zhenhua.liu1@gmail.com）